Kurz gesagt
Nachzahlungen trotz Freibetrag entstehen meist durch eine zu hohe Prognose, sinkende Zinsen und steigende Mieten, die Steuerklassen III und V oder einmalige Kosten in der Prognose.
Mit einem Lohnsteuer-Freibetrag bekommst Du die Steuerersparnis Deiner Wohnung jeden Monat. Kommt dann mit dem Steuerbescheid trotzdem eine Nachzahlung, ist die Überraschung groß. Meist gibt es dafür einen von vier Gründen.
1. Die Prognose war zu hoch
Der Freibetrag beruht auf einer Prognose des Verlusts. Wurde sie geschätzt statt aus den Unterlagen berechnet, fällt der tatsächliche Verlust oft niedriger aus. Die Differenz zahlst Du nach.
2. Mieten gestiegen, Zinsen gesunken
Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen, Mieten steigen durch Indexierung oder Mieterhöhung. Der Verlust wird von Jahr zu Jahr kleiner. Ein Freibetrag für zwei Jahre mit den Zahlen des ersten Jahres ist im zweiten Jahr oft zu hoch.
3. Steuerklassen bei Ehepaaren
Bei der Kombination III und V zahlen Ehepaare während des Jahres häufig zu wenig Lohnsteuer. Ein Freibetrag verstärkt diesen Effekt. Die Nachzahlung kommt dann nicht aus der Wohnung, sondern aus der Steuerklassenwahl.
4. Einmaleffekte
Im Kaufjahr und bei großen Reparaturen entstehen einmalige Kosten. Werden sie in die Prognose für das Folgejahr übernommen, ist der Freibetrag zu hoch.
So vermeidest Du Nachzahlungen
- Prognose nur mit Werten aus Kaufvertrag, Darlehensvertrag und Mietvertrag rechnen.
- Einmalige Kosten nicht in die Prognose übernehmen.
- Den Freibetrag bei größeren Änderungen anpassen lassen.
- Steuerklassen bei Ehepaaren mitprüfen.
Mehr zum Freibetrag im Leitfaden Lohnsteuer-Freibetrag für die vermietete Immobilie.
Häufiger Fehler
Der Freibetrag läuft zwei Jahre mit den Zahlen des Kaufjahres. Im zweiten Jahr ist der Verlust kleiner, und mit dem Bescheid kommt eine Nachzahlung.
Häufige Fragen
Meist war die Prognose zu hoch, der Verlust ist durch sinkende Zinsen und steigende Mieten kleiner geworden, oder die Steuerklassenkombination III und V führt zu wenig Lohnsteuer.