Kurz gesagt
Bei mehreren Wohnungen zählt für den Freibetrag die Summe aller Ergebnisse. Eine neu gekaufte Wohnung kommt in der Regel erst ab dem Jahr nach dem Besitzübergang dazu.
Wer mehrere Wohnungen vermietet, hat bei jeder Wohnung ein eigenes Ergebnis. Für den Lohnsteuer-Freibetrag zählt aber nur eine Zahl: die Summe.
Die Summe aller Wohnungen
Das Finanzamt rechnet die Ergebnisse aller vermieteten Wohnungen zusammen. Macht eine Wohnung 6.000 Euro Verlust und eine andere 1.500 Euro Gewinn, beträgt der Freibetrag 4.500 Euro.
Neue Wohnung während des Freibetrags
Kaufst Du eine weitere Wohnung, ändert sich die Rechnung. Für die neue Wohnung gilt: Ihr Verlust zählt in der Regel erst ab dem Jahr nach dem Besitzübergang. Die bestehenden Wohnungen laufen unverändert weiter. Für das Folgejahr stellst Du dann ab 1. Oktober einen neuen Antrag mit allen Wohnungen.
Rechenbeispiel
- Wohnung 1, gekauft 2025: Verlust 4.000 Euro
- Wohnung 2, gekauft 2027: Verlust 6.000 Euro, zählt erst ab 2028
- Freibetrag 2027: 4.000 Euro
- Freibetrag 2028: 10.000 Euro
Unser Ablauf
Nach der Beauftragung erfassen wir jede Wohnung einzeln mit ihren Unterlagen und bilden daraus die Summe für den Antrag. Der Freibetrag kostet bei uns pauschal 249 Euro inklusive Umsatzsteuer, unabhängig von der Zahl der Wohnungen.
Achtung bei gemischten Ergebnissen
Wird eine ältere Wohnung mit der Zeit profitabel, sinkt der Gesamtverlust. Prüf deshalb bei jeder Verlängerung die aktuellen Zahlen, sonst droht eine Nachzahlung. Mehr unter Nachzahlung trotz Freibetrag.
Häufiger Fehler
Der Verlust der neuen Wohnung wird schon im Kaufjahr in den Freibetrag aufgenommen. Das Finanzamt lehnt diesen Teil ab, oder es folgt später eine Nachzahlung.
Häufige Fragen
Aus der Summe der Ergebnisse aller vermieteten Wohnungen.