Kurz gesagt
Neue Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 schreibst Du mit 5 Prozent vom Restwert ab. Beim Kauf muss der Vertrag bis Ende des Fertigstellungsjahres geschlossen sein. In den ersten Jahren bringt das deutlich mehr als die lineare AfA.
Für neue Mietwohnungen gibt es eine besonders hohe Abschreibung: 5 Prozent im Jahr vom jeweiligen Restwert. In den ersten Jahren bringt das deutlich mehr als die lineare Abschreibung mit 3 Prozent. Hier erfährst Du, wer sie bekommt und wie sie rechnet.
Die Voraussetzungen
- Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in der EU oder im EWR.
- Mit dem Bau wurde nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen.
- Kaufst Du die Wohnung, muss der Kaufvertrag bis zum Ende des Jahres geschlossen sein, in dem das Gebäude fertiggestellt wird.
So rechnet die degressive AfA
Im ersten Jahr schreibst Du 5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ab, im Kaufjahr zeitanteilig nach Monaten. In jedem weiteren Jahr sind es 5 Prozent vom verbleibenden Restwert. Die Abschreibung sinkt dadurch jedes Jahr etwas.
Rechenbeispiel
Gebäudeanteil inklusive Nebenkosten: 320.000 Euro, Übergang zum 1. Januar.
- Jahr 1: 16.000 Euro (linear wären es 9.600 Euro)
- Jahr 2: 15.200 Euro
- Jahr 3: 14.440 Euro
- Jahr 4: 13.718 Euro
- Jahr 5: 13.032 Euro
In den ersten fünf Jahren schreibst Du so rund 72.400 Euro ab statt 48.000 Euro. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 10.200 Euro mehr Steuerersparnis in diesen fünf Jahren.
Wechsel zur linearen AfA
Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr sinkt, lohnt sich irgendwann der Wechsel zur linearen Abschreibung. Ab dann wird der Restwert gleichmäßig auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilt. Erfahrungsgemäß liegt der richtige Zeitpunkt nach gut zehn Jahren. Ein Wechsel zurück ist nicht möglich.
Kombination mit Sonderabschreibung
Erfüllt die Wohnung zusätzlich die Voraussetzungen der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, kommen in den ersten vier Jahren bis zu 5 Prozent im Jahr dazu. Dann ist auch der Lohnsteuer-Freibetrag schon im Kaufjahr möglich. Mehr unter Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen.
Freibetrag nutzen
Bei dieser Abschreibung entstehen in den ersten Jahren hohe Verluste. Mit einem Lohnsteuer-Freibetrag bekommst Du die Ersparnis jeden Monat. Mehr unter Lohnsteuer-Freibetrag für die vermietete Immobilie.
Häufiger Fehler
Der Kaufvertrag wird erst im Jahr nach der Fertigstellung geschlossen. Dann gibt es keine degressive AfA mehr, nur noch die lineare mit 3 Prozent.
Häufige Fragen
Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029. Beim Kauf muss der Vertrag bis zum Ende des Fertigstellungsjahres geschlossen sein.