Kurz gesagt
Bei Deiner vermieteten Wohnung schreibst Du den Gebäudeanteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten ab. Je nach Baujahr sind es 2, 2,5 oder 3 Prozent im Jahr. Für Neubauten, Denkmalimmobilien und Wohnungen im Sanierungsgebiet gibt es höhere Sätze.
Die Abschreibung, kurz AfA, ist bei vermieteten Wohnungen der größte Hebel für die Steuer. Sie bringt Dir jedes Jahr Werbungskosten, ohne dass Du dafür Geld ausgibst. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet sich im Kaufjahr. Dieser Leitfaden zeigt, wie die AfA funktioniert und wo Du sie erhöhen kannst.
Was abgeschrieben wird
Gebäude nutzen sich ab, Grund und Boden nicht. Deshalb schreibst Du nur den Gebäudeanteil ab. Zur Bemessungsgrundlage gehören der Gebäudeanteil am Kaufpreis und der Gebäudeanteil der Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag, Grundbuch und Makler. Eine mitgekaufte Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben.
Die AfA-Sätze nach Baujahr
- Fertigstellung vor 1925: 2,5 Prozent im Jahr, also 40 Jahre
- Fertigstellung von 1925 bis 2022: 2 Prozent im Jahr, also 50 Jahre
- Fertigstellung ab 2023: 3 Prozent im Jahr, also rund 33 Jahre
Die Übersicht mit Beispielen findest Du unter AfA-Sätze für Immobilien nach Baujahr.
Rechenbeispiel
Du kaufst eine Wohnung für 300.000 Euro, Baujahr 1995. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 Euro, der Gebäudeanteil liegt bei 80 Prozent. Deine Bemessungsgrundlage ist damit 264.000 Euro, die jährliche AfA bei 2 Prozent 5.280 Euro. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent spart Dir allein die Abschreibung jedes Jahr rund 2.100 Euro Steuern.
Deine eigenen Zahlen rechnest Du mit unserem AfA-Rechner in einer Minute nach.
Mehr Abschreibung für Neubauten
Für neue Mietwohnungen gibt es zwei zusätzliche Möglichkeiten. Die degressive AfA mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert bringt in den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibung als die lineare. Sie gilt für Wohngebäude mit Baubeginn ab 1. Oktober 2023 und vor dem 1. Oktober 2029. Beim Kauf muss der Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Dazu kommt unter weiteren Voraussetzungen eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent in den ersten vier Jahren. Mehr unter Degressive AfA für Neubau-Wohnungen und Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen.
Erhöhte Abschreibung für Denkmal und Sanierungsgebiet
Bei Denkmalimmobilien und Wohnungen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet schreibst Du die begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren ab: acht Jahre mit 9 Prozent und vier Jahre mit 7 Prozent. Die Altbausubstanz läuft mit der normalen AfA. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde. Alles dazu im Leitfaden Denkmal-AfA für Kapitalanleger.
Kürzere Nutzungsdauer bei älteren Gebäuden
Ist ein älteres Gebäude tatsächlich schneller verbraucht, als es die gesetzlichen Sätze unterstellen, weist Du eine kürzere Restnutzungsdauer nach und schreibst schneller ab. Den Nachweis führst Du mit einem Gutachten. Seit Dezember 2025 gelten dafür wieder die Maßstäbe der Rechtsprechung, die strengeren Vorgaben der Finanzverwaltung aus 2023 sind aufgehoben. Wann sich das lohnt, liest Du unter Restnutzungsdauer-Gutachten 2026.
Die Kaufpreisaufteilung als größter Hebel
Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil erhöht Deine Abschreibung über die gesamte Laufzeit. Das Finanzamt rechnet die Aufteilung gern mit einer pauschalen Arbeitshilfe, die den Bodenanteil in vielen Lagen zu hoch ansetzt. Wie Du die Aufteilung prüfst und begründest, steht unter Kaufpreisaufteilung bei der Eigentumswohnung. Eine erste Einschätzung für Deine Wohnung liefert der Rechner zur Kaufpreisaufteilung.
Häufiger Fehler
Die Kaufnebenkosten fehlen in der Abschreibung oder werden nur dem Grundstück zugeordnet. Bei 30.000 Euro Nebenkosten und 80 Prozent Gebäudeanteil gehen so jedes Jahr 480 Euro Abschreibung verloren.
Häufige Fragen
Nein. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises so wichtig.