Kurz gesagt
Bei einer vermieteten Wohnung versteuerst Du nur das Ergebnis: Mieteinnahmen minus Zinsen, Abschreibung, Hausgeld und alle weiteren Kosten. In den ersten Jahren entsteht meist ein Verlust, der Deine Steuer auf das Gehalt senkt.
Du vermietest eine Wohnung oder willst es bald tun? Dann gehören die Mieteinnahmen in Deine Einkommensteuererklärung. Versteuert wird dabei nicht die Miete, sondern nur das, was nach allen Kosten übrig bleibt. Hier siehst Du in wenigen Minuten, wie das funktioniert.
Das Prinzip
Das Finanzamt rechnet: Mieteinnahmen minus Werbungskosten gleich Ergebnis aus der Vermietung. Dieses Ergebnis kommt zu Deinem Gehalt dazu und wird mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Ist es negativ, sinkt Deine Steuer auf das Gehalt.
Was als Einnahme zählt
- die Kaltmiete
- die Nebenkostenvorauszahlungen Deines Mieters
- Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung
Die Kaution ist keine Einnahme, solange Du sie nicht mit Forderungen verrechnest. Mehr unter Mieteinnahmen aus der Wohnung versteuern.
Was Du abziehst
- Abschreibung auf das Gebäude
- Schuldzinsen und Kosten der Finanzierung
- Hausgeld ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Reparaturen, Fahrten, Verwaltung und Steuerberater
Die vollständige Liste steht unter Werbungskosten bei der vermieteten Wohnung.
Rechenbeispiel
Deine Wohnung bringt 9.600 Euro Kaltmiete und 2.400 Euro Nebenkosten im Jahr. Dem stehen 9.000 Euro Zinsen, 3.000 Euro Hausgeld, 5.000 Euro Abschreibung und 400 Euro sonstige Kosten gegenüber.
- Einnahmen: 12.000 Euro
- Werbungskosten: 17.400 Euro
- Ergebnis: minus 5.400 Euro
Bei einem Steuersatz von 35 Prozent sparst Du rund 1.890 Euro Steuern im Jahr, die Du sonst auf Dein Gehalt zahlst. Mit Deinen eigenen Zahlen rechnest Du das im Steuerersparnis-Rechner nach.
Warum es anfangs meist ein Verlust ist
In den ersten Jahren sind Zinsen und Abschreibung hoch, die Miete steigt erst nach und nach. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen, das Ergebnis wird über die Jahre positiver. Das ist normal und vom Finanzamt bei dauerhafter Vermietung anerkannt.
Die Ersparnis jeden Monat
Statt einmal im Jahr mit dem Bescheid bekommst Du die Ersparnis mit einem Lohnsteuer-Freibetrag jeden Monat mit dem Gehalt. Mehr dazu unter Lohnsteuer-Freibetrag für die vermietete Immobilie.
Häufiger Fehler
Nur die Kaltmiete wird als Einnahme erklärt, das gesamte Hausgeld aber abgezogen. Das Ergebnis fällt zu niedrig aus und wird vom Finanzamt korrigiert.
Häufige Fragen
Nein. Versteuert wird nur das Ergebnis nach Abzug aller Kosten wie Zinsen, Abschreibung und Hausgeld.